房地产竣工面积与新开工面积、销售之间始终存

2019-03-21 20:28栏目:财经

  石膏板:当前七成石膏板需求来自于公装领域,如写字楼、商场、办公楼等的吊顶和隔墙,剩余三成为家装领域,主要是吊顶。考虑到商业地产投资高峰已过,石膏板需求增速受到一定的影响,可以看到市场给予龙头北新建材的估值也才12倍。行业集中度方面,与其他装修建材行业相比,龙头公司已占据了大部分市场,北新建材未来的关注点主要在两方面:一是海外产能释放的新需求;二是装配式建筑能否得到实质性推进,后者或意味着石膏板在家装隔墙领域出现较大的新增需求。

  但从投资角度讲,家装建材板块龙头公司的前景还是乐观的,主要基于两点:一方面,今年地产竣工数据预计将逐渐回升,有望推动作为地产后周期的家装建材板块整体业绩和估值的回升;另一方面,即便地产整个产业链增速中枢下台阶,凭借家装建材当前“大行业、小公司”的行业特征,市场份额提升逻辑也将助力龙头公司穿越周期。

  考虑到竣工通常滞后新开工1~2年时间,市场普遍预期前两年地产牛市销售的期房,将陆续于今年迎来合同约定的交房期,届时有望收窄“新开工-竣工”缺口,推动竣工面积增速的企稳回升。例如2018年12月全国房地产开发数据披露后,出现了单月竣工面积同比增长5.76%的情形,是2018年以来单月增速的首次回正,竣工回升的苗头初显。

  由于PVC管的卫生及安全性不如PE、PPR管,PPR需求大幅增长。近年来PVC管道占比从80%下降至50%,三者间有一定的替代性,占比分别达到50%、30%、10%,目前,销量是第二名的4倍。塑料管道:国内塑料管道主要包括PVC、PE、PP(以PPR为主)三类,不作为买入推荐)(文中所提股票仅为举例,中国联塑是全国塑料管道领域的龙头企业,均广泛应用于给排水、采暖、电力通信护套管、排污管、燃气管等。

  家装建材领域的进入门槛普遍较低,家庭手工作坊较为常见,多数子行业存在“大行业、小公司”的特征。虽然大多数装修材料在房屋投资中的占比都不大,但对人们的长期居住会起到举足轻重的影响,比如防水没做好可能导致渗漏、发霉等严重影响生活质量的严重结果。所以近年来,消费者对建材品质、品牌的要求日益提升。与此同时,随着政策的不断规范以及环保治理趋严,以及下游房地产行业集中度的提升,中小型建材公司正面临愈发恶劣的生存环境,家装建材行业“良币驱逐劣币”的时代已逐渐开启。

  从品牌渠道建设、经营效率、资本运作能力以及盈利的稳定性来看,头部公司的优势将愈发明显,各消费建材领域的头部企业值得重点关注,包括生产防水材料的东方雨虹002271)、瓷砖的帝欧家居、石膏板的北新建材000786)以及塑料管道的中国联塑。

  无论精装房还是毛坯房,房屋结构的竣工意味着装修施工的开始。因此,家装建材板块的业绩和估值往往与地产竣工面积有较强的相关性,是典型的地产后周期品种。随着地产新开工与竣工背离的修复,家装建材行业上市公司将实现收入及盈利的改善,鉴于当前板块整体估值较低,估值提升将是行情的第二驱动力。

  瓷砖:我国建筑陶瓷行业规模巨大,2018年全行业收入或达4000亿。行业龙头的集中度极低,以东鹏、蒙娜丽莎、欧神诺及悦心健康002162)为代表的CR4占比不过3%。随着住宅精装修模式的推广,瓷砖行业的B端龙头有望持续放量。帝欧家居原本只是国内亚克力洁具的龙头,2016年于深交所上市,2018年1月并购欧神诺瓷砖,形成了“洁具+瓷砖”并行的新格局。欧神诺瓷砖定位中高端,工程业务方面已绑定多家地产龙头客户,与碧桂园、万科及恒大一直保持紧密的合作关系;零售业务方面持续下沉渠道,目前正借助原有的帝王渠道渗透至三四线空白区域。

  防水材料:目前行业市场空间突破千亿,但即便是国内建筑防水材料公认第一品牌的东方雨虹,2018年收入不过142亿。近年来雨虹的产能持续增加,产业布局日趋完善且逐渐向C端靠拢。随着去年底对组织架构及战略的调整,新一轮成长周期有望来临。与此同时,由于公司主营成本与石油化工产品价格显著正相关且滞后油价1~2个季度,鉴于去年底以来油价大幅下行,接下来的成本压力或将有所缓解,后续重点关注公司能否通过品类扩张实现跨越式发展。

  节后上涨行情中,家装建材板块普遍出现了滞涨情形,目前大多数龙头公司的估值仍在20倍的水平,侧面反映出市场对地产周期的悲观预期。

  根据已披露的业绩快报,上述公司在2018年仍取得了亮眼的经营业绩,主营利润内生增长普遍在20%以上;另一方面,这几家公司动态市盈率仍位于20倍左右的水平。后续房地产销售数据和开工数据的改善,或为上述公司的估值修复提供良好契机。

  尽管最新披露的数据不尽人意,但笔者结合近期调研判断,竣工回升的趋势并未被破坏。最新数据显示,今年前两月竣工面积为1.25万平方米,同比下降11.9%,降幅扩大4.1个百分点。数据看似不及预期,但实际上更可能是淡季数据的扰动,毕竟12月单月竣工的回升数据有着更高的含金量。通常,12月单月竣工面积占全年的比例会接近30%,而今年前两月的竣工面积甚至不及2018年12月单月的一半。此外值得一提的是,近期宽松的货币环境在相当程度上缓解了企业的融资困境,有望推动“两会”后竣工面积的逐月走高。

  过去两年,房地产竣工面积与新开工面积、销售面积之间始终存在缺口且逐步扩大,笔者认为,这是地产调控大背景下,开发商融资难度不断增加导致的结果。然而,即便地产商放慢施工进度,也仍需按照合同约定如期交房,因此地产竣工与新开工、销售之间的长期背离会在某个时间点得到逆转。

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